北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一、

Q:

首套首付300，想看买哪个板块哪个小区未来增值空间最大。我目前在看北纬的一居，中铁国际城的小两居，华彩的一居，宝星的开间，还有望京花园的公房，然后朝青国美第一城的也有看。非常纠结不知道选哪个板块和小区呢。辛苦给个明确的标的。

A：

1、有点儿乱，相当于说高考报志愿，毕业了挣钱最多的就行，问清北哈工大首经贸和山东蓝翔哪个合适？我也不知道，实在不好聊。

2、买房还是先做预算吧，首付300，总预算多少？然后是否考虑自住？如果在不考虑这些的情况下，我的话首选北纬，但看样子也只能选一居。但北纬的一居户型大，60多70多平，自住更合适，投资不占便宜，这面积小两居更合适。而且一居也都600多万呢，300首付的话好贷款吗？

3、买不到合适的就看国际城的两居呗，但这里的小两居便宜的朝向都不太好，没硬伤的又太贵，得700多万了。这让中介给算个账吧，看五环外现在是否好贷款。

4、先做预算吧，如果能买在北边就尽量，买不到的话再看国美的。小区一切都普通，板块挺好支撑着不落后，但也别期望值太高，就是普通小区。

开间慎选，适应的人群窄。老房那就看自己的喜好，自住为主。望京有钱人多，所以房价走势也两极分化，甘蔗不能两头甜，在预算不是很高的情况下，自住是消费，升值是投资，二者必须取舍。

仅供参考。

二、

Q:

首付500万-600万，二套，月供可以高点。孩子在育新地铁站附近上小学，计划购置一套附近3公里内的房子，二居或者三居，自住加保值增值。目前在考虑知本时代，莱圳，富力桃园，请问哪个选择更优？或者有没有更优的推荐。

A：

1、二套资格，那五环外的月供再高也只能贷150万啊，减去税费买700万多点儿的。所以除非是用其他贷款，否则像富力桃园和莱圳家园的两居室都不太容易。知本时代差不多，但也就是两居室90多平的，三居买不到。

所以再做一下预算吧，如果是以现在的首付，用商贷的话，只有一个知本时代的两居室选择。另两个能买到两居估计也是有硬伤的，不好聊自住加保值。

2、在不考虑预算的情况下，那肯定是首选莱镇家园，次选富力桃园，然后才是知本时代。投资房尽量选房龄新品质高的，越宜居的保值越好，只要物业水平不降低就都能延续强势。莱圳家园、世华龙樾和西边上林溪什么的都是板块中升值好的，领涨十多年了。富力桃园是前几年略落后了一些，现在也都补涨回来了，不会再落后。知本时代也挺好，跟随大盘不吃亏，够不上前两个就选这里吧。

3、总之还是先做预算吧，确定了总价再说房子。

仅供参考。

三、

Q:

我在南二环，蒲安西里有一套小户型80年代老公房，无学区，还属于丰台。唯一优势就是地理位置、和小矮楼（六层顶）。现在挂卖中。我想咨询一下：因为便宜，也卖不了几个钱，我要不要留着等拆迁，兴许十年二十年以后拆了，可能比现在手里拿着钱要划算？

还是不等拆迁（没人说要拆！但对面马路是天坛府，东城，一条马路之隔），拿钱去补天坛府小户型？还是说啥也不弄，放到股市里。买个2元的股票放着。

A：

1、等拆迁，够呛，五环内除了城中村和危改，其他的早就禁止拆迁了。所以就算房子达到安全D级，最大可能也只是原址重建，也算利好，但谁也说不好周期。这跟周边商品房没关系，五环内禁止新增建设用地，所以不太可能改成商业开发，土地性质变不了。

2、天坛府的小户型，自住合适，投资的话不太看好。学区溢价又高，纯属赌一把了，赢的概率不大。反正之前周边这20多年没赢的，这会儿可是高峰期，想好了再赌。

3、这我好像没什么建议，拆迁没什么可能性，也不建议赌天坛府这种的。一般投资房都建议是朝阳的，没学区溢价，租金相对高，升值也不落后，大多数都比永外的强一些。

仅供参考。

四、

Q:

目前手里有一套房山的自住型商品房，24年才能卖，按市场价可以卖200万。目前家里现金还有200万。两处资产加起来400多万吧。如果有必要，可以再借点亲朋的。我在朝阳奥森附近上班，媳妇在昌平生命科学园。所以房山的房子住不上，目前在工作地附近租的房子。

目前35岁上下，未来职业生涯不太好判断，但估计还能挣4-5年钱吧，平均每年能攒50万。现在有两个想法：一个是买永丰的海淀两居新房、昌平两三居（大概都600多万），但都估计25年才能交房。且昌平后续势必需要考虑孩子上学的换房成本，好处就是新房保值升值空间会好点。一个就是8号线永泰庄附近买电科院、机械学院的老破小（小区环境稍微好点，停车也还还好），交通方便，现在也能住上。请帮忙判断一下两个想法哪个好点？或者您看还有什么其他建议。

A：

1、新房保值升值空间好？未必，这得看地段儿。这几年北京基本都是限价房，升值好的新房多数是市区豪宅，郊区新区的一半以上都普通吧。北京早过了快速发展的年代了，十多年前的理念在今天未必还适用。当然看具体小区吧，也得看成本和价格。我不太懂，咨询买房的电商们吧，他们卖房的更熟悉项目。

2、谈不上哪个方案好，看自己的需求。如果是注重自住那就买新房，比老破小强的太多了。如果是过几年还要置换那就以二手的为主，保值相对稳妥些。这其实就跟买车似的，追求驾乘体验就买最新款，追求保值和性价比再看二手的，换车时不吃亏。

也别太老了，这俩都早超40年房龄了吧？未必好贷款，出手的时候也挂牌时间长。所以老破小一般建议都是长期持有的才合适，不动不动就置换的也就无所谓流动性了。另外就是学区房都有溢价，现在我也不知道永泰的溢价率多少，估计得20%以上，不算太高，考虑好居住的性价比。

3、其他没什么建议，这两个选项有点儿极端，只能自己定。

仅供参考。

五、

Q:

我判断大厂潮白一带的次新房以后应该是有潜力的，15000左右的价格适合入手吗？毕竟北京的房价房票对很多人来说并不友好，所以想听听您的意见。

A：

1、我对环京的楼市可不懂，大厂都好几年没去过了，所以只能简单说两句吧。如果单从价格来说应该是挤干水分了，只要北京的均价不跌，那环京就没有下跌空间了，所以这会儿买不至于亏。

2、但环京楼市都有共同的特点，就是涨的猛跌的狠，这十多年来的暴涨和崩盘都四次轮回了。从2008起，2012、2014、2018，北京市区15%的波动，传导到环京基本上就是50%甚至以上的大幅震荡了。

而且到目前为止还谈不上潜力，每次甭管涨的多猛，退潮之后还是砸回横盘期的比例，也就是跟随北京大盘没超出。看以后的发展吧，如果能发展出支柱产业就算是潜力，跟环沪城市似的，如果没有的话那就还这样儿。北京这些年净从周边城市吸血了，没释放出什么好产业。

3、北京房价是对很多人不友好，但对富人很友好，所以聚集的有钱人才多，房价才高。而且这些富人在买了北京的房子之后，基本都是在市内置换了，很少有换到鹤岗享受人生的。所以除非是移民，否则极少有卖掉北京房子套现的。

环京的房价对于刚需确实很友好，但在缺乏产业的情况下，有些人一有钱或有资格了都惦记着换到北京。那商品价格是由供需关系决定的，卖得少买的多才能让价格稳定或向上，也就是得有众多不再置换走的才能撑住房价。而如果总有一堆想套现搬走的，就不太好谈潜力了。

另外再有炒房客跟着起哄，那就更是追涨杀跌了。正是他们放大了市场的激进与恐慌，所以才涨的猛跌的狠。

4、总之吧，如果有自住需求就买，目前的价格我也不认为还有什么风险。但别期望值太高，潜力得是有产业支撑的，否则只是短期会涨的猛，行情一过还得砸回来。所以出手的时候挺考验时机的，别跟着追涨杀跌就行。

仅供参考。

六、

Q:

请问新闻说今年北京就生了7.5万的数字真实吗？我是刚买了永外的学区房，不到800万，有溢价吗？会不会因为人口减少而赔钱？我家孩子是马上出生，预计2029年入学，到时候房价不指望挣钱只要不赔就行，或者别赔太多。

A：

1、我不知道真实性，但就算是不真实，也可以看看之前几年的趋势推算一下。北京的结婚数是2016年达到高峰期，16.6万対，2017年京籍出生人口也达到最高峰17.1万人，这里边包含了大量的二胎孩子。

然后结婚对数就下降，2020年降到11.4万対，出生人口9万。去年2021的结婚数是10.3万対，又创新低，那2022年按2021年的比例，最多出生8.1万京籍孩子。所以7.5低了点儿也有可能，就算不准，真实数字也高不到哪儿去。

2、有没有溢价比比看呗，永外最典型的可也看定安里和定安西里的，同一个小区分属两个行政区。东城的均价8.1万，丰台的5.6万。这是链家上的数字，可以核实一下。那这两边的差价就是学区溢价呗，8.1/5.6=1.45，那就是至少40%以上的溢价率。

或者看看北边李村的，都9万多，旁边丰台蒲黄榆的就6万多，这更高了呗，50%了。你这800万的我不知道什么小区，最低30%起吧，和附近丰台同等小区的比一下就行。

3、是否赔钱不知道，得到时候看。人口减少是客观事实，但还有政策呢，如果放宽落户，应该就能提升需求了。

4、2029年，今年刚2023，那谁说得好啊。今年对应的就是2017年的孩子，17.1万。这我也不知道说什么，反正就是这么个数字。既然买了就甭琢磨了，孩子能上学是最重要的，真要考上好大学找到好工作就什么都值了。

仅供参考。

七、

Q:

您为什么说2026年之后的学位会宽松呢？依据何在？我觉得既然学生是一年年进入的，老师也是一年年的顶上去，那不应该宽松啊，因为老师也都跟着升了啊？另外学校的教室也不可能再增加，那这学位是从哪儿多出来的？

A：

1、我没看懂你的逻辑。学生确实是一年年进入，但也有一年年毕业的啊，能理解吧？另外老师未必跟着升上去，隔两年就换老师的多了，年年换都不新鲜。而且他们也升不到哪儿去，到目前为止，不太可能让小学老师去教初中，更不可能跟着去教高中和大学，他们愿意家长还不接受呢。所以一所学校的教师数量是固定的，学生会增减，老师这几年只会增加，超过每年退休的。

2、我讲我的逻辑吧，看是否能讲清楚。今年是2023年，入学的孩子大部分都是2017年出生的，17.1万孩子。这我就不与2016年的加权平均了，就用每年出生人口，省事儿。

那今年也有毕业的孩子，他们是2017年入学的，也是2011年出生的，能理解吧？2011年京籍孩子是11万。也就是说，北京今年会腾出能容纳11万个孩子的教室和老师，但却要有17.1万的孩子上学，缺口高达6万。所以这几年才建学校和扩班招老师，就是为今年做准备，怎么也得让孩子们上学啊。

3、那好，明年2024年入学的是2018年出生的，14.1万。毕业的是2012年出生的，13.2万，学位依然不够，所以也是高峰期。后年2025入学的是2019年出生的13.2万，毕业的是2013年的12.7万。再之后是2026年入学的是2020年出生的孩子10.03万，毕业的是2毕业的是2014年出生的孩子15.2万。

也就是说，到了2026年，六年级毕业生空出能容纳15.2万的教室和教师，但入学儿童只有10.03万，多出了5万学位的教室和教师。我说清楚了吗，能理解吗？

4、接着来，2027年入学的是2021年出生的，9万人。毕业的是2015年出生的12.6万，又有3.6万的空余教师和教室，加上前一年的可就有8.6万了。然后2028年入学的是2022年出生的，现在没有官方数字，只有网传的7.5万。毕业的是2016年出生的孩子14.7万，又空余出了7.2万学位，合计15.8万个学位。

5、这是我的逻辑，自己也可以算一下，看是不是会出现这种情况。反正现在的北京已经是妇产科空余床位有的是，月子中心有倒闭的，月嫂转行也不少。然后幼儿园有几年没听说连夜排队的新闻了吧？这都是一年年的传导导致。三年前的幼儿园要容纳今年入学的孩子，17.1万。而今年幼儿园接收的是2020年出生的孩子，10.3万，少了小一半呢，看幼儿园们怎么抢孩子吧，要不然老师们都得下岗了。

6、总之就这情况，当个参考吧，数字是明摆着的，就看到时候北京是否放宽外地人落户或高考政策了。否则以现在的出生率，未必能有孩子补上来。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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